La location meublée a le vent en poupe depuis des années, mais quels sont les pièges à éviter quand on est loueur en meublée ?
Épisode 2 : Le décès du loueur en meublée
Petit rappel : Le démembrement de propriété est la séparation de la pleine propriété en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.
L’usufruitier a le pouvoir de jouir du bien directement ou d’en tirer des revenus.
Le nu-propriétaire a le pouvoir de disposer du bien au terme de l’usufruit.
1. Location meublée : achat à crédit ou au comptant ?
Malgré les avantages du crédit au vu des taux bas et de son effet levier, si vous avez les moyens d’acheter un bien immobilier au comptant, vous aurez intérêt à le faire en cas d’achat en meublé afin de pouvoir bénéficier des rentes immédiatement et éviter en cas de décès que l’assurance venant en remboursement du crédit ne vienne alourdir l’imposition du conjoint survivant et/ou des héritiers.
L’indemnité d’assurance décès constitue un produit exceptionnel imposable. Elle majore le résultat de cessation d’activité calculé suite au décès. Ce bénéfice est imposé au nom de l’investisseur décédé à l’impôt sur le revenu, sur sa tranche marginale (jusqu’à 45%). De plus, il supporte la CSG/CRDS au taux de 17,2 % pour les LMNP, ou des cotisations sociales pour les LMP.
L’addition peut être plus ou moins lourde en fonction du bénéficiaire de l’assurance-emprunteur.
Cette difficulté financière peut cependant être atténuée, car il reste possible de demander l’application du système de quotient (BOI-IR-LIQ-20-30-20) ;
Attention : ce résultat est majoré si l’investisseur n’a pas adhéré à un centre de gestion agréé. Il est donc fortement conseillé d’adhérer à un tel centre en attendant la suppression de cette majoration.
Les revenus exceptionnels
Les revenus exceptionnels sont imposés suivant le système du quotient. Pour l’année au cours de laquelle a été réalisé un revenu exceptionnel, on procède de la façon suivante (dans l’ordre) :
- on calcule l’impôt résultant de l’application du barème progressif aux seuls revenus ordinaires ;
- on effectue le même calcul sur le revenu ordinaire majoré du revenu exceptionnel divisé par le quotient appliqué ;
- la différence entre les deux impôts précédents (2-1) est multipliée par le quotient, ce qui donne l’impôt supplémentaire correspondant au seul revenu exceptionnel ;
- le montant total de l’impôt correspond à la somme de l’impôt sur le revenu ordinaire (calcul 1) et de l’impôt supplémentaire sur le revenu exceptionnel (calcul 3).
Pour l’application du système du quotient aux revenus exceptionnels, les revenus sont divisés par un coefficient. Ce coefficient est toujours de quatre même si le nombre d’années civiles écoulées depuis la date à laquelle le contribuable a acquis les biens ou exploitations ou a entrepris l’exercice de l’activité professionnelle générateurs des revenus est inférieur à quatre.
Un contribuable célibataire a perçu en 2021 un revenu net global imposable de 20 000 € et un remboursement d’un capital restant dû de 100 000 €.
L’impôt dû sur le revenu global imposable (20 000 €) est de 771 €.
- Par application dusystème du quotient, l’impôt serait de : 20 000 € + (100 000 € ÷ 4) = 45 000 € ; soit pour 45 000 € un impôt sur le revenu de 7422 €.
- L’impôt correspondant aux seuls revenus exceptionnels selon le système du quotient est de (7422 – 771) × 4 = 26604 €.
- L’impôt total dû par le contribuable en application du système du quotient est de 771 € + 26604 € soit 27375 €.
Sans application du système du quotient, l’impôt dû par le contribuable se serait élevé à 34922 €.
2. Location meublée : imposition des plus-values
La seconde conséquence est l’imposition immédiate des plus-values réalisées à cette date, même s’il s’agit de plus-values latentes. Ces dernières sont calculées sur la base d’une valeur vénale qui représente le montant pouvant être obtenu en contrepartie de la cession du bien dans des conditions normales.
Pour une LMNP, cependant, la taxation de ces plus-values est nettement atténuée. En effet, les plus-values concernant les immeubles loués sont celles de particuliers et ne sont taxables qu’en cas de cession à titre onéreux, c’est-à-dire comportant une contrepartie financière ou réelle.
À l’inverse, pour les LMP, les sorties de biens du bilan sans qu’il y ait vente sont taxées dans le régime des plus-values professionnelles – c’est le cas des sorties du bilan pour succession. Dans ce cas, et sauf exonération, une taxation sera due sans pour autant qu’il y ait de trésorerie disponible, l’immeuble n’étant pas vendu.
Heureusement, les exonérations sont assez fréquentes, à commencer par celle des LMP exerçant leur activité en mode professionnel depuis plus de cinq ans et générant moins de 90 000 € de recettes annuelles. Toutefois, cette exonération ne vaut que pour l’impôt sur le revenu et non pour les cotisations sociales assises sur les amortissements qui ne correspondent pas à une réelle dépréciation du bien.
Particularité des LMP : un dispositif permettant d’exonérer d’impôt les plus-values est prévu. Mais ce dispositif ne s’applique que si les héritiers poursuivent l’activité, ce qui peut poser des difficultés en pratique (article 41 du CGI).
La location meublée vous intéresse, mon cabinet SAINT-HONORE EXPERTISE PATRIMONIALE vous accompagne dans votre projet en vous apportant une expertise civile et fiscale personnalisée.