Investir en SCPI

Si vous êtes en quête de liberté financière, vous savez qu’investir est la clé pour générer des revenus passifs (c’est-à-dire des revenus qui ne sont pas le fruit de votre travail) qui vont couvrir vos dépenses et vous laisser mettre de votre vie (temps et argent).

Mais dans quoi investir et comment ?

Crise financière, spéculation et dématérialisation de l’argent, quoi de mieux qu’un investissement en immobilier sans toutes les problématiques d’achat, de localisation, de gestion et de revente ?

Le mécanisme de fonctionnement répond à ces problématiques bien qu’il existe différents types de SCPI (rendement, fiscales, plus-value…).

Avant tout investissement, une règle d’or consiste à comprendre le fonctionnement du véhicule d’investissement que vous souhaitez utiliser.

1 : Qu’est-ce qu’une SCPI ?

SCPI signifie : Société Civile de Placement en Immobilier

La SCPI est une forme particulière de Société Civile Immobilière qui peut faire appel public à l’épargne.

Le principe est simple, vous achetez des parts d’une SCPI (vous devenez associé de celle-ci) et, elle, achète des Biens immobiliers voire aussi des parts d’autres sociétés ou organismes de placement immobilier et de sociétés civiles immobilières.

La SCPI perçoit des loyers qu’elle vous distribue, en principe, trimestriellement, et ce loyer est net de charges, travaux et taxes foncières.

Il est versé au prorata des parts que vous détenez et peut également s’accompagner de dividendes en fonction de la valeur du parc immobilier de la SCPI.

Il existe deux grands types de SCPI :

  • SCPI de rendement

  • SCPI fiscale

La SCPI de rendement est la plus connue et utilisée dans une recherche de revenus complémentaires immédiats ou à la retraite.

C’est un très bon moyen de générer des revenus passifs, des revenus qui tombent automatiquement, SANS EFFORT !

2 : Dans quelles SCPI de rendement investir ?

Les SCPI de rendements offrent une diversification à la fois géographique et de rendement en fonction du type de SCPI.

Parmi celles-ci, on compte :

– SCPI de commerce

Ce sont des SCPI de rendement qui investissent principalement en immobilier commercial, dans des petites et moyennes surfaces (de maximum 800 à 1000 m2).

– SCPI de bureaux

Les SCPI de bureaux sont des SCPI de rendement, qui investissent en immobilier d’entreprise et principalement dans des actifs de bureaux, situés en Ile-de-France, à Paris, dans les métropoles de régions dynamiques et parfois sur d’autres marchés européens.

– SCPI Diversifiées

Les SCPI diversifiées, appelées également classiques diversifiées, investissent dans l’immobilier du secteur tertiaire. Les gérants de ces SCPI sont libres d’investir en fonction des opportunités, dans différentes typologies d’actifs : bureaux, locaux d’activités, entrepôts ou commerces.

– SCPI spécialisées

Les SCPI spécialisées, appelées également SCPI thématiques, sont des SCPI de rendement qui investissent principalement sur un secteur bien identifié (hôtels, EPHAD, cliniques, PME, logement étudiant, Europe, développement durable, etc.).

– SCPI internationales

Les SCPI internationales sont des SCPI de rendement qui investissent en immobilier d’entreprise, principalement dans des actifs situés hors de France. Les actifs acquis sont de typologies diversifiées : bureaux, commerces, entrepôts…

3 : Comment choisir une SCPI ?

Pour sélectionner une SCPI, il y a différents critères à prendre en compte, mais les principaux sont la qualité de ses actifs en termes d’emplacement et donc de valorisation ainsi que sa taille, c’est-à-dire la quantité de ses actifs, car la SCPI doit être en mesure de garantir une mutualisation suffisante des risques.

Pour faire un bon investissement en SCPI, il est important aussi de connaitre et mesurer les quatre ratios suivants :

Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) : anciennement appelé taux de rendement, ce ratio exprime le rapport entre le dividende brut distribué pour chaque part et son prix moyen sur l’année écoulée. Généralement, celui-ci tourne autour des 5 %.

Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : Ce dernier exprime le rapport entre les loyers facturés et les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués.

Le Report à Nouveau (RN) : Ici, il s’agit d’analyser le bénéfice réalisé par une SCPI non distribué aux associés. Celle-ci constitue en effet une réserve de distribution en cas de non-paiement de loyers, de départs de plusieurs locataires, etc.

Les provisions pour gros travaux : Aujourd’hui, nous assistons à de plus en plus de réformes en termes de normes environnementales, les locataires étant de plus en plus attentifs aux critères énergétiques. Les SCPI se doivent donc d’être prêtes en cas de nouvelles réformes, et ainsi de prévoir une somme afin de rénover leur parc immobilier.

Si une SCPI respecte ces 4 indicateurs, il y a de grandes chances pour qu’elle garantisse le meilleur rendement à son investisseur.

Les frais à considérer

Attention cependant : l’achat et la détention de parts de SCPI entraînent des frais pour l’investisseur, notamment :

Les frais de souscription : variables en fonction du capital (variable ou fixe) et du marché (primaire ou secondaire), les frais de souscription sont généralement compris entre 4 % et 12 %, et sont évidemment non négociables. Sachez qu’ils se révèlent être inférieurs sur le marché secondaire, mais l’investisseur devra alors payer des droits d’enregistrement au Trésor Public d’environ 5 % du prix d’achat de la part de SCPI. Le plus souvent, ces frais sont compris dans le prix d’achat de la part.

Les frais de gestion : prélevés sur les revenus engendrés par vos placements, ceux-ci permettent de rémunérer la société qui gère les SCPI. Ils sont généralement de l’ordre de 10 % des loyers perçus et sont prélevés chaque année. Lisez donc bien votre contrat avant de signer.

Les frais de retrait ou de cession : suivant s’il y a une intervention de la société de gestion ou non, ceux-ci peuvent varier entre 0 et 5 % du prix de vente de la part.

Le rendement global

Vous l’aurez compris, du fait de leur rendement nettement supérieur aux autres produits financiers (meilleur couple rendement/risque), les SCPI offrent de belles opportunités et répondent à l’objectif d’épargnants désirant mettre à profit leurs fonds.

Cependant, ces fonds immobiliers ne disposent pas des mêmes avantages, notamment en termes d’ancienneté et le choix peut s’avérer difficile pour les non-initiés.

Pour limiter les risques, veillez donc à analyser l’intégralité des conditions avant d’investir dans une ou plusieurs SCPI. Vous trouverez des outils, ressources et aides aux choix de SCPI dans notre programme de formation « Investir en SCPI ou Foncier » que je vous invite à suivre dès maintenant.