Investir en Immobilier et particulièrement en location meublée est un bon moyen pour devenir rentier sans subir une forte pression fiscale, mais que se passe-t-il en cas de démembrement de propriété quand on est loueur en meublé, quels sont les pièges à éviter ?
Épisode 1 : Le démembrement de propriété et la location meublée.
Tout d’abord, qu’est-ce que le démembrement de propriété ? De quoi parle-t-on au juste ?
Il s’agit précisément du démembrement du droit de propriété, composé de l’usus, le fructus et l’abusus.
Usus = droit d’user du bien ;
Fructus = droit d’en tirer des fruits, des revenus ;
Abusus = droit d’en disposer.
La Pleine Propriété est donc constituée de toutes ces composantes : Usufruit (usus+fructus) + nue-propriété (abusus)
L’usufruitier a le pouvoir de jouir du bien directement ou d’en tirer des revenus.
Le nu-propriétaire a le pouvoir de disposer du bien au terme de l’usufruit.
Quelles conséquences en cas de location meublée ?
1. Location meublée : plus-value et démembrement
Dans les règles classiques, la sortie de la nue-propriété du bilan de l’activité du LMNP devrait générer le constat d’une éventuelle plus-value, établie dans ce cas dans le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Lors de la sortie de la nue-propriété par donation, une réponse ministérielle du 28/05/2015 a précisé que tel n’était le cas, car en application du I de l’art 150 U du CGI, les plus-values immobilières ne sont taxées qu’en cas de cession à titre onéreux et non de transmission à titre gratuit.
En revanche, en LMP, la plus-value doit être constatée, mais avec une exonération éventuelle si + 5 ans d’activité et recettes < 90 000 €
2. Location meublée : démembrement et succession
Au décès du propriétaire de l’immeuble loué en meublé, c’est à dire de l’exploitant de la location meublée, le principe de confusion du patrimoine entre le patrimoine privé et le patrimoine à l’actif de l’entreprise individuelle conduit à la transmission totale ou partielle dudit patrimoine aux héritiers :
Le bien immobilier exploité en location meublée sera transmis aux héritiers selon leurs droits successoraux.
Ainsi, en présence d’un conjoint et d’enfants du couple, le décès d’un des époux pourra conduire au démembrement de l’immeuble exploité en location meublée.
Le conjoint survivant deviendra usufruitier de l’immeuble et continuera de percevoir les revenus et à l’exploiter … alors que les enfants deviendront nus-propriétaires dudit immeuble.
La nue-propriété de l’immeuble exploité en location meublée devra donc sortir de l’actif de l’entreprise individuelle afin d’être ensuite transmise aux héritiers selon leurs parts successorales.
Mais qu’en est-il de l’amortissement de l’immeuble ?
La réponse a été confirmée par une réponse ministérielle (Frassa) :
« Lorsque, à la suite d’une succession, la propriété d’un logement loué meublé est partagée entre un nu-propriétaire et un usufruitier relevant d’un régime réel d’imposition, les loyers sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux entre les mains de l’usufruitier qui ne peut pratiquer aucun amortissement à raison de ce logement dès lors que celui-ci ne fait pas partie de son actif immobilisé.
Tels sont les éléments de réponse qui peuvent être apportés faute d’informations plus précises sur la situation visée par l’auteur de la question. »
L’usufruitier ne pourra donc pas amortir l’immeuble. En revanche, son droit d’usufruit qui est par sa nature viager rend possible le mécanisme de dépréciation.
Concrètement, il ne s’agit pas d’amortir l’usufruit viager en tant qu’élément immobilier de l’entreprise, mais bien en tant qu’immobilisation incorporelle (droit d’usufruit). Par conséquent sa durée d’amortissement ne sera pas celle de l’immeuble, mais bien celle de la durée de vie déterminable (via les tables de mortalité de l’INSEE notamment sauf cas particulier) de l’usufruitier.
Mais qu’en est-il de la TVA des biens en Résidence avec services ?
Le démembrement aura aussi des conséquences importantes pour les biens soumis à TVA, notamment dans le cadre de l’exploitation d’un bien en résidence gérée.
En effet, dans le cadre d’un démembrement, la nue-propriété sort du champ de la TVA et implique une régularisation sur la TVA déduite au titre des immobilisations.
L’organisation de la succession avant le décès, quand c’est possible, peut permettre d’éviter ce démembrement des biens meublés en transmettant ou en conservant ceux-ci en pleine propriété – à condition de l’avoir prévu avec son notaire. Il paraît donc indispensable de consulter ce dernier lors de l’acquisition du bien loué meublé ou de sa mise en location.
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