Vous trouverez de nombreux articles et vidéos sur internet qui plébiscitent le Neuf pour celui qui cherche à réduire ses impôts et font la part belle à l’Ancien pour l’investisseur à la recherche de forte rentabilité.
Vous aurez même accès bien souvent à la liste des avantages et des inconvénients pour les uns ou les autres d’un point de vue financier et/ou fiscal.
À mon sens, le plus important est de réfléchir à ce que vous voulez vraiment. Que recherchez-vous à travers votre investissement ? Il y a de nombreuses questions à se poser avant de se lancer dans un achat immobilier.
Plus vous saurez ce que vous voulez et moins vous commettrez d’erreur dans vos choix d’investissement.
1. Acheter dans l’ancien quand on est peu ou pas fiscalisé
On conseille le plus souvent aux personnes avec une faible pression fiscale de privilégier un achat dans l’ancien, mais il n’y a pas vraiment de règles. Vous avez tout à fait le droit d’être peu fiscalisé et ne pas vouloir l’être davantage, auquel cas un achat en meublé dans le neuf avec récupération de la TVA et amortissement du Bien, pourrait vous satisfaire.
Vous pouvez aussi bien sûr, acheter dans l’ancien, rénover, diviser, meubler et l’amortir en partant de sa valeur actuelle pour diminuer la fiscalité tout en tablant sur une forte rentabilité.
Mais encore faut-il avoir une bonne connaissance du marché, car tout ce qui brille n’est pas or. Beaucoup se sont cassé les dents en passant faire une belle opération.
Même si vous n’envisagez pas une revente, faites attention à l’emplacement et à la possibilité de faire des travaux ou pas. Dans ce type d’investissement, c’est à l’achat que vous gagnez de l’argent.
2. Acheter dans le Neuf quand on est fortement fiscalisé
Il n’y a pas que l’investissement en loi Pinel qui existe pour réduire ses impôts grâce à l’immobilier. La loi dite « Malraux » permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 % du montant des dépenses de travaux dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans pour les immeubles situés en secteur sauvegardé. Il s’agit d’immeubles anciens réhabilités.
Il y a aussi l’investissement en « monument historique » qui permet de réduire la charge fiscale en déduisant du revenu global un déficit foncier sans limitation.
Bien sûr, on peut utiliser le déficit foncier jusqu’à épuisement. Pour rappel : Les frais liés aux travaux d’entretien et de rénovation permettent de créer un déficit imputable dans une limite annuelle de 10 700 euros par foyer fiscal sur le revenu global. Le surplus est reportable sur 10 ans sur les revenus fonciers.
Une fois ce déficit épuisé, les revenus fonciers nets augmentent et la pression fiscale avec, bien entendu.
3. Pourquoi forcément choisir entre le neuf ou l’ancien ?
Pourquoi opposer achat dans le neuf et l’ancien quand on est un investisseur ? En tant que Coach Patrimonial et investisseur en immobilier, j’ai envie de vous dire pourquoi ne pas faire les deux ? Ce sont des investissements complémentaires d’un point de vue patrimonial.
De plus, vous connaissez le proverbe « il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier » et bien ça marche aussi pour l’immobilier. Si vous avez du mal à diversifier votre patrimoine, au moins diversifiez vos investissements en immobilier.
Vous avez tout intérêt non seulement à multiplier vos sources de revenus, mais aussi le type de revenus. Que ce soit dans l’ancien ou le neuf, vous avez la possibilité de percevoir des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C’est le fait de louer nu ou meublé qui va définir le type de revenus que vous allez percevoir.
J’ai souvent rencontré des personnes qui avaient un patrimoine immobilier conséquent. Ils avaient commencé avec un immeuble, puis 2, puis 3 …, pour au final détenir une dizaine, une vingtaine voire une centaine d’immeubles.
En dehors du fait de se demander quel intérêt peut-il y avoir à détenir une part d’immobilier aussi lourd dans son patrimoine, on peut se demander pourquoi faire que de la location « nue » ou que de la location « meublée » ou pourquoi n’avoir investi que dans l’ancien.
Aussi étonnant que cela puisse paraître, il m’est arrivé plusieurs fois de trouver des programmes neufs qui affichaient un prix d’achat proche de l’ancien, en particulier dans les villes frontalières.
Donc non, le neuf n’est pas forcément plus cher et non vous n’êtes pas obligé uniquement d’investir dans l’immobilier défiscalisant. Pour le même budget, au lieu d’investir que dans l’ancien ou que dans le neuf, vous pouvez très bien faire les deux. Vous pouvez même investir également dans la « pierre papier » (les SCPI).
Avant de suivre une formation et faire du copier-coller en termes de type d’investissement immobilier, prenez le temps de bien examiner votre situation et si vous avez la possibilité d’un point de vue financier d’investir dans plusieurs biens immobiliers, diversifiez votre portefeuille en termes de type d’immobilier, type de revenus et situation géographique comme en Bourse.
Si vous vous interrogez sur votre situation personnelle et avez besoin d’aider pour mettre en place une stratégie d’investissement, je vous invite à me contacter sur : https://votre-coach-patrimonial.com
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